Tuần qua thị trường chứng kiến sự xuất hiện của hàng loạt căn hộ chung cư thương mại nhưng giá chỉ ở mức 2,5-3 triệu đồng/m2 (một tại Xuân Mai, Hà Nội và một tại Vĩnh Yên, Vĩnh Phúc); giá một căn hộ loại này cũng chỉ ở mức 200-300 triệu đồng/căn. Đích thân Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân đã đi khảo sát dự án và tuyên bố chính thức của Bộ Xây dựng sau đó là: “Nhà 200 triệu đồng/căn hoàn toàn có thể triển khai trên thực tế”.

Bí quyết hạ giá thành

Bí quyết hạ giá thành của chủ đầu tư trong những dự án này rất đơn giản: “Lợi nhuận của chúng tôi chỉ ở mức 3-5%”. Và ông Chủ tịch Hội đồng quản trị, kiêm Tổng giám đốc công ty cổ phần Vinaconex Xuân Mai còn lạc quan rằng: “Chúng tôi nhìn thấy lợi nhuận từ việc làm nhiều dự án khác cùng loại”. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng khẳng định, nhà chung cư mà Vinaconex Xuân Mai xây dựng tại Xuân Mai và Vĩnh Yên đảm bảo an toàn trong vòng và chục năm và rằng, thiết bị nội thất đi kèm của những căn hộ này tương đương với các căn hộ đang được bán 15-16 triệu đồng/m2 ở Hà Nội. Ông Nam cũng nói rằng, với cả 2 dự án này, công ty cổ phần Xuân Mai hoàn toàn không nhận được bất kỳ hỗ trợ nào của Nhà nước, về đất, thuế và các chính sách vay vốn khác. Ông nói rằng, nếu nhận được các hỗ trợ đầy đủ như chính sách hiện hành đối với ưu đãi phát triển nhà cho người có thu nhập thấp, nhà xã hội thì giá nhà tại các thành phố như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh cũng chỉ ở mức 5 triệu đồng/m2.

Thực ra, chưa cần có sự xác nhận này của những người đứng đầu ngành xây dựng thì chúng ta cũng có thể hiểu tại sao giá các căn hộ chung cư – được gọi là cao cấp đang ở mức quá cao như vậy. Còn nhớ, DiaOcOnline đã từng dẫn lời của Phó tổng giám đốc Tổng công ty Xây dựng Hà Nội Nguyễn Trường Tiến nói rằng, lợi nhuận của các chủ đầu tư trong các dự án kinh doanh nhà ở hiện đang ở mức 250-300%, tức là gấp gần 100 lần lợi nhuận mà công ty cổ phần Vinaconex nhận được từ 2 dự án nhà giá rẻ họ vừa công bố.

Điều này cho thấy, giá nhà đất, dù đã hạ sẽ còn có thể tiếp tục hạ nếu như (cần phải nhấn mạnh giả thiết này), các chủ đầu tư không kỳ vọng ở thị trường này lợi nhuận quá cao đến mức phi lý như hiện nay (lợi nhuận thông lệ trên thế giới đối với lĩnh vực xây dựng chỉ ở mức 25-30%).

Điều kiện đủ

Tuy nhiên, việc giảm lợi nhuận của các chủ đầu tư trong các dự án nhà ở xuống ở mức hợp lý mới là điều kiện cần. Việc giá nhà có thể tiếp tục hạ và hạ được đến đâu còn phụ thuộc vào các điều kiện đủ khác. Theo chúng tôi, ít nhất sẽ cần có 2 điều kiện đủ. Thứ nhất, chính sách về quy hoạch và đất đai. Ai cũng hiểu giá đất tại các đô thị lớn, đang là điểm nóng về nhu cầu cũng như về giá bất động sản như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh cao hơn giá đất ở Vĩnh Phúc rất nhiều. Và nếu như làm nhà giá rẻ nhưng vị trí quá xa cũng sẽ không khả thi trong điều kiện hiện nay, xét về mục đích giải quyết nhu cầu nhà ở của người có thu nhập trung bình và thấp. Như vậy thì điều kiện rất quan trọng là chính quyền các địa phương cần phải có chính sách rõ ràng để dành đất cho những dự án loại này. Các doanh nghiệp vẫn thường kêu, giá đất thực nộp vào ngân sách đối với những dự án nhà chung cư thì không lớn nhưng “giá lobby”, tức là những khoản tiền bỏ ra để vận động hành lang, “chạy” dự án thì mới lớn. Các thủ tục để làm dự án do đó cũng cần phải được đơn giản tối đa mới mong giảm chi phí vốn sẽ được đưa vào giá thành mỗi m2 căn hộ.

Thứ hai, tại sao các chủ đầu tư lại có thể đạt được mức lợi nhuận quá cao trong lĩnh vực này và tại sao thị trường bất động sản của VN thời gian qua lại mang quá nặng yếu tố đầu cơ đến vậy? Lỗi là do các chính sách của Nhà nước chưa đủ mạnh để điều tiết nó. Một trong những công cụ không thể thiếu nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản đó là chính sách thuế thì gần như chưa có gì, ngoại trừ thuế đất đã áp dụng từ năm 1993. Khi các chính sách tài chính không rõ ràng, minh bạch thì việc các chủ đầu tư hoặc những người nắm giữ thị trường phải tìm kiếm cơ hội để gia tăng lợi nhuận là điều đương nhiên.

Bộ Xây dựng đang gấp rút thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ với nòng cốt là các doanh nghiệp, tổng công ty lớn của Nhà nước, vốn trực thuộc bộ này. Hy vọng các doanh nghiệp này sẽ hiện thực hóa cuộc cách mạng về giá nhà bằng những dự án cụ thể và nó sẽ là câu trả lời xác thực nhất về việc thị trường bất động sản hoàn toàn có thể lành mạnh khi có những chính sách đúng đắn.